A cobrança do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, conhecido em Salvador pela sigla ITIV, continua gerando debates intensos entre compradores e a administração municipal. Com alíquotas fixadas em 1% para imóveis populares e 3% para as demais transações, a advogada Karina Moitinho, atuante no Direito Imobiliário, aponta que o verdadeiro gargalo para o bolso do cidadão não está no percentual cobrado, mas sim na forma como a prefeitura calcula o valor dos imóveis.
O percentual cobrado em Salvador está na média de grandes capitais, mas que tem melhores índices de empregabilidade e desenvolvimento humano. As alíquotas fixadas em 1% para imóveis populares e 3% para as demais transações estão dentro da média de outras grandes cidades brasileiras, como São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte, que também cobram 3%.
A legislação municipal de Salvador determina que o imposto seja recolhido antes da assinatura da escritura pública, por meio de preenchimento da Declaração de Transação Imobiliária no sistema da Secretaria Municipal da Fazenda. O problema central reside no fato de que o município frequentemente ignora o preço real de venda acordado entre comprador e vendedor, arbitrando uma quantia própria com base em tabelas internas conhecidas como Valor Unitário Padrão.
A advogada Karina Moitinho explica que essa prática distorce o mercado e causa um efeito cascata que encarece o processo além do esperado. Segundo a advogada, “o arbitramento desarrazoado e irreal da base de cálculo do ITIV enseja não apenas a cobrança maior do referido imposto municipal, mas também repercute negativamente sobre as custas cartorárias pagas pelo contribuinte para lavratura de escritura pública e para registro imobiliário, tendo em vista que os tabelionatos e Ofícios de Registro de Imóveis, para cálculo das aludidas taxas, levam em consideração o valor do imóvel arbitrado pelo fisco municipal e não o efetivo valor do negócio imobiliário”.
Essa postura do fisco municipal contraria frontalmente as diretrizes já consolidadas pelas instâncias superiores. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou o Tema 1.113, em sede de recurso repetitivo, determinando que o ponto de partida para o cálculo deve ser o valor real da transação e que a declaração feita pelo cidadão possui presunção de boa-fé. Pelas regras nacionais, a prefeitura não pode adotar um valor de referência prévio nem utilizar a base de cálculo do IPTU como um piso mínimo para a cobrança. Se o município discordar do preço informado, precisa obrigatoriamente abrir um processo administrativo para “investigar” a operação, garantindo o direito de defesa do comprador. Karina Moitinho reforça que “o ponto de partida deve ser o valor real da transação, não uma tabela prévia da prefeitura. Esse é o ponto!”.
Na prática de Salvador, contudo, o contribuinte costuma ser obrigado a pagar o valor estipulado pela Secretaria Municipal da Fazenda para conseguir registrar seu imóvel, restando a alternativa de buscar o amparo do Poder Judiciário. A advogada alerta que a prefeitura costuma incorrer em erros graves nesse processo de avaliação. “Superavaliação unilateral da base de cálculo: Em diversas situações práticas, a base usada pelo Município supera E MUITO o preço real da compra e venda, gerando cobrança indevida. É indevida a vinculação ao valor venal do IPTU ou a ‘valor de referência’ tabelado arbitrado previamente pela prefeitura”, afirma.
Recorrer aos tribunais é indicado quando há essa superavaliação unilateral e o cidadão se vê lesado. Quem pagou a quantia inflada nos últimos cinco anos tem o direito de requerer a restituição do valor excedente na Justiça, caminho que se mostra cada vez mais viável devido às decisões consolidadas. “A adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN”, pontua a especialista.
Ela ainda ressalta que “a decisão proferida pela Primeira Seção do STJ referente ao ITIV vincula a adoção de procedimento semelhante em todas as ações que tramitarem nos tribunais de justiça do país, por se tratar de recurso repetitivo. Ou seja, isso significa que a tese é diretamente aplicável a Salvador/BA”.
O cenário atual sofre ainda com a incerteza com a tramitação do Projeto de Lei Complementar 108/2024 no Congresso Nacional. A proposta abre espaço para que as prefeituras criem uma espécie de tabela de referência para guiar as avaliações imobiliárias, o que preocupa profissionais da área.
A possibilidade de uma nova legislação dar respaldo a essas tabelas municipais é vista com ceticismo por Karina Moitinho, que aponta o risco de retrocesso em relação aos direitos já conquistados pelos adquirentes. “Se essa lei for sancionada e entrar em vigor, as prefeituras poderão voltar a ter uma base legal para criar suas próprias tabelas de valores de referência para imóveis, exatamente o que o STJ havia proibido. Perderemos nossa “conquista”, conclui a advogada.
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