O mercado imobiliário brasileiro entra em 2026 na fase de testes do novo sistema tributário, com o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passando a aparecer nas notas fiscais, ainda com alíquotas simbólicas. A mudança, no entanto, tem gerado dúvidas recorrentes entre compradores, vendedores e profissionais do setor sobre o real impacto nos preços dos imóveis.
Segundo especialistas tributários, o setor imobiliário não será submetido à alíquota cheia do novo IVA dual, estimada pelo Ministério da Fazenda em torno de 26,5%. A legislação prevê um regime específico para o setor, com redução em relação à alíquota padrão e mecanismos como o chamado redutor de ajuste. Na prática, o mecanismo considera, em sua apuração, valores relacionados à aquisição e outras características do imóvel, o que pode alterar a carga tributária efetiva em determinadas operações durante a transição, um fator que pode influenciar diretamente a decisão entre comprar agora ou aguardar.
Cadastro imobiliário amplia integração de dados e pode aproximar referência tributária do mercado
Outro ponto de atenção para o mercado de alto padrão é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que busca integrar informações cadastrais provenientes de cartórios, prefeituras e outras bases públicas. O cadastro começa a ser implementado em 2026 e terá expansão para os demais municípios a partir de 2027. A medida pode reduzir parte da defasagem histórica entre o valor de mercado e os valores utilizados como referência na tributação dos imóveis, disparidade que sempre foi expressiva em bairros de alto valor imobiliário, como Leblon e Ipanema, no Rio de Janeiro; Itaim Bibi, em São Paulo; e Lourdes, em Belo Horizonte.
Para Luccas Isnard, CEO da Vizu Imobiliária Boutique, o momento pede planejamento por parte de quem atua com imóveis de alto padrão na região. “Vejo muita gente tratando essa reforma como se fosse um choque de preços da noite para o dia, e não é isso que vai acontecer. Para o mercado imobiliário, o mais importante agora é entender como as novas regras serão implementadas e quais serão os impactos sobre cada tipo de operação. Quem começar a organizar o patrimônio e entender os prazos de transição agora estará mais preparado para tomar decisões nos próximos anos”, afirma Isnard.
Locação e intermediação também entram na mira do novo sistema
As operações de locação e intermediação imobiliária também estão contempladas pelas novas regras, mas a incidência para pessoas físicas depende dos critérios de enquadramento previstos na legislação. Em contratos de longo prazo que atravessem 2027, especialistas recomendam que as partes discutam previamente como eventual impacto tributário será tratado, especialmente em negociações de maior valor.
“Mais do que tentar antecipar cada impacto da reforma, o mercado precisa entender que estamos diante de uma transição gradual. Para quem compra, vende ou investe em imóveis, informação e planejamento serão cada vez mais importantes. Quem acompanhar as mudanças a partir de agora terá mais segurança para tomar decisões e se adaptar ao novo cenário ao longo dos próximos anos”, analisa Luccas.
Condomínios também precisam se organizar diante da transição
A reforma também pode ter reflexos no dia a dia dos condomínios. A contratação de serviços de limpeza, manutenção, segurança, administração, obras e outros fornecedores estará sujeita às novas regras tributárias conforme o enquadramento de cada prestador, o que pode repercutir nos custos dos contratos firmados pelo condomínio.
Por isso, contratos de prestação de serviços de médio e longo prazo podem precisar ser revisados para deixar claro como eventuais alterações tributárias serão tratadas entre as partes. Para síndicos e administradoras, acompanhar essas mudanças será importante na elaboração do orçamento e na definição das cotas condominiais, especialmente durante o período de transição.
“Nos condomínios, o impacto da reforma tende a aparecer de forma muito prática, principalmente na gestão dos contratos e na formação do orçamento. Síndicos e administradoras que acompanharem essa transição com antecedência terão mais condições de prever custos, negociar com fornecedores e evitar que mudanças tributárias sejam tratadas apenas quando já estiverem refletindo nas contas do condomínio”, finaliza Luccas Isnard.
A reforma tributária é tratada por analistas do setor como um processo de sete anos, e não como um evento único. Proprietários, investidores, síndicos e profissionais do mercado que se anteciparem à organização do patrimônio e à revisão de contratos tendem a evitar dificuldades no médio prazo, à medida que os prazos de transição avançam até 2033.
Foto: Ricardo Stuckert / PR
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