O estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) já supera R$ 260 bilhões no Brasil. Criada há quase 30 anos para diversificar as fontes de financiamento do setor imobiliário, essa modalidade de investimento ganhou espaço entre pessoas físicas e passou a financiar incorporadoras, loteadoras e outras empresas. Agora, começa a chegar a projetos menores por meio de plataformas de crowdfunding.
Até a década de 1990, o financiamento imobiliário brasileiro dependia, em grande medida, dos recursos captados pela caderneta de poupança. Com a redução da oferta de crédito, a Lei nº 9.514, de 1997, instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A legislação criou os CRIs e disciplinou a atuação das companhias securitizadoras, responsáveis por sua emissão. Também instituiu a alienação fiduciária, garantia que facilitou a retomada do imóvel em caso de inadimplência e substituiu, em grande parte, a hipoteca.
“O Sistema de Financiamento Imobiliário representou uma mudança estrutural. O País passou a contar com mecanismos capazes de complementar o crédito bancário e aproximar investidores do financiamento imobiliário”, afirma Rodrigo de Abreu Pinto, presidente do Instituto Brasileiro de Finanças Digitais (IBFD) e da Comissão de Inovação e Mercado de Capitais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (Abami).
Como funciona um CRI
O CRI transforma pagamentos futuros de operações imobiliárias em títulos disponíveis aos investidores. Esses créditos podem vir, por exemplo, de parcelas da compra de imóveis, aluguéis ou outros contratos relacionados ao setor.
A empresa cede os recebíveis a uma securitizadora, que reúne os créditos e emite os certificados. O dinheiro captado com os investidores é repassado à empresa. Depois, os pagamentos realizados pelos devedores são usados para remunerar quem comprou os CRIs.
“A segurança jurídica foi determinante para o amadurecimento desse mercado. A separação dos ativos que lastreiam cada emissão do patrimônio da securitizadora oferece proteção ao investidor e dá credibilidade às operações. A versatilidade também permite financiar desde incorporações e loteamentos até outras atividades imobiliárias”, explica Rodrigo.
Isenção atraiu pessoas físicas
A isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos de CRIs para pessoas físicas, adotada em 2004, ajudou a ampliar a procura pelo produto. Atualmente, investidores individuais detêm a maior parte dos títulos em circulação.
Para Fábio Fazio, sócio da Pequod Investimentos, o produto também se aproxima do perfil do investidor brasileiro, que mantém preferência pela renda fixa, mas a decisão do investimento precisa ser muito criteriosa. É que os CRIs não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). O risco depende da qualidade dos recebíveis e das garantias de cada emissão.
“A pessoa física que investe em ativo atrelado ao FGC tende a não prestar atenção em riscos. Ela olha a taxa, sabe que é garantia do FGC, e a que tiver maior taxa, ela vai lá e aplica. Nos CRIs, é muito diferente. O CRI que tem uma taxa muito alta, certamente vai ter um risco muito alto. O nosso papel, então, é ajudar o cliente a avaliar se existe, realmente, uma simetria de risco e retorno que vale a pena ou não o cliente está investindo. E isso muda bastante porque vai depender da disposição do patrimônio do cliente e do quanto ele vai querer investir em CRI”, explica Fazio.
Como investir em CRIs
Os CRIs podem ser adquiridos por meio de bancos, corretoras e plataformas de investimento autorizadas. Após abrir uma conta e transferir os recursos, o investidor pode escolher entre os títulos disponíveis. A compra ocorre durante a oferta inicial ou no mercado secundário, quando há certificados sendo revendidos. O valor mínimo varia conforme a emissão. A remuneração pode ser prefixada ou vinculada a indicadores como CDI, IPCA e IGP-M. Antes da aplicação, é necessário verificar a taxa oferecida, o prazo de vencimento e o calendário de pagamento de juros e amortizações.
Também devem ser analisados os créditos que sustentam a emissão, a capacidade de pagamento dos devedores, as garantias e a classificação de risco. Como os CRIs podem ter baixa liquidez, nem sempre é possível vendê-los rapidamente antes do vencimento. Quando a negociação ocorre, o investidor pode receber um valor menor do que o aplicado.
Crowdfunding abre espaço para projetos menores
Mudanças regulatórias também facilitaram o acesso ao mercado. A Resolução CVM nº 60 organizou as regras para securitizadoras e operações de securitização, enquanto a Resolução CVM nº 88 modernizou as ofertas públicas de valores mobiliários.
Nesse ambiente, plataformas de crowdfunding de investimento começam a distribuir operações ligadas a CRIs. O modelo abre espaço para operações de menor porte, com captação de até R$ 15 milhões por ano e regras simplificadas que ajudam a reduzir custos que, até então, dificultavam a participação de pequenas e médias empresas.
“As plataformas estão reduzindo barreiras de entrada no mercado de capitais. Ao simplificar processos e diminuir custos de estruturação, tornam viáveis operações menores e ampliam as alternativas para empresas que antes dependiam quase exclusivamente do crédito bancário”, afirma o advogado Gustavo Carvalho, diretor Jurídico e de Operações da GCB Investimentos.
Tecnologias como blockchain e tokenização também podem automatizar registros e etapas das operações. Na avaliação de Gustavo, a combinação entre regulação, tecnologia e novos canais de distribuição tende a ampliar o uso dos CRIs. “Os CRIs já provaram sua importância para o financiamento imobiliário. Agora, o desafio é permitir que empresas de diferentes portes captem recursos com segurança e custos competitivos. O crowdfunding representa um passo nessa direção”, explica.
Foto: Canva Imagens
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