Segundo dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), nos últimos cincos anos, o número de dívidas condominiais encaminhadas aos cartórios do Brasil, cresceu mais de 200%. Na Bahia, segundo informações do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJ-BA), entre o dia 1º de janeiro e o dia 21 de maio de 2025, foram registradas 4.781 ações por despesas de condomínio.
De acordo com o estudo do IEPTB, o número de processos por cobranças de dívidas condominiais saltou de 4.885 em 2020 para 15.320 em 2024. Na perspectiva da advogada Lessiene Sardinha, especialista em Direito Condominial, esse incremento expressivo reflete as mudanças ocorridas no âmbito judicial e na carreira dos síndicos. “O aumento das ações judiciais se deu principalmente após a vigência do CPC de 2015, quando a dívida de cota condominial passou a fazer parte do rol de títulos executivos extrajudiciais. Além disso, o surgimento do síndico profissional acarretou uma gestão profissional que preza pela recuperação dos créditos para manter o equilíbrio financeiro do condomínio e a valorização do patrimônio”, destaca em entrevista ao Jornal Correio.
Em caso de penhora, o imóvel é utilizado como garantia para o pagamento da dívida. Isso implica na perda de controle do bem por parte do proprietário, que não pode vendê-lo ou transferi-lo sem autorização judicial. Dessa forma, o imóvel pode ser leiloado para pagar a dívida ou, em alguns casos, transferido diretamente para o credor.
Se o proprietário optar ou for obrigado a realizar o pagamento por meio de acordo, a dívida pode ser quitada através de parcelamento. Em caso de morte, a advogada Lessiene Sardinha ressalta que a dívida não é transferida diretamente aos filhos, mas sim ao espólio, que responde pelas obrigações do falecido. Os herdeiros assumem a dívida até o limite do valor da herança recebida conforme dispõe o artigo 1.792 do Código Civil.
A dívida com as cotas condominiais prescreve após cinco anos, a contar da data de vencimento de cada uma. Em recente decisão, o STJ entendeu que dívidas prescritas não podem ser cobradas via judicial ou extrajudicial, contudo é possível o registro em órgão de proteção de crédito, situação que impõe ao vendedor uma condição restritiva para a transação até que haja a regularização da situação.
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