“O melhor momento para comprar um imóvel é sempre 5 anos atrás.”
Ouvi esta frase certa vez de um excelente corretor de imóveis, antes mesmo de iniciar a minha jornada profissional como incorporador imobiliário. Esta afirmação busca, com alguma irreverência, ratificar que comprar imóveis é sempre uma decisão acertada, pois a tendência é que eles se valorizem. No médio prazo
Mas será isso verdade na nossa cidade? A tirar pelos tempos recentes, a resposta é sim. Segundo a consultoria Brain, o m2 dos imóveis vendidos na planta em Salvador teve valorização média superior a 50% acumulada nos últimos 3 anos, com recordes de vendas no ano passado. Vamos aos números:
A capital baiana vendeu em 2024 cerca de R$ 4 bilhões em imóveis na planta. Estamos falando aqui de cerca 10 mil casas ou apartamentos levados a mercado em grandes lançamentos imobiliários. É o melhor ano da história do mercado imobiliário, comparável somente ao período do grande boom, ocorrido nos anos 2000.
Segundo último relatório divulgado a mercado pela Brain, após chegar a 18 mil unidades em 2011, o estoque atual de imóveis em poder de incorporadoras e construtoras em Salvador é de cerca de 5 mil unidades. Com vendas anuais em torno de 10 mil unidades, estamos aqui falando de cerca de 6 meses para sua completa absorção.
Mais um dado importantíssimo: destas 5 mil unidades em estoque, cerca de 80% foram lançadas entre os anos 2023 e 2024, ou seja, um estoque completamente novo, em sua maioria ainda em construção. Isso trouxe uma ampla reprecificação ao mercado de imóveis novos, onde o menor nível de oferta gerou incremento de preço.
O volume e idade do estoque de imóveis de uma cidade é apenas um dos dados a serem analisados quando olhamos para os próximos anos. É fundamental entender a dinâmica econômica e populacional de cada localidade, assim como o nível de renda, taxa de desemprego (hoje em patamar bem positivo) e cenário de crédito.
Zoom In
Através de dados levantados no último mês de dez/24, a consultoria Prospecta apontou para alta demanda reprimida por imóveis na cidade de Salvador/BA. A empresa cruzou dados de renda e intenção de compra de casas e apartamentos, com a oferta de imóveis prontos na nossa cidade, extraídos dos diversos portais de anúncio.
O resultado apontou para uma demanda atual de cerca 129 mil unidades, totalizando aproximadamente R$ 36 bilhões em volume de negócios, do alto padrão ao econômico. Não toa a estamos batendo recordes históricos nas vendas dos imóveis a construir e vendo uma alta valorização dos imóveis prontos.
OK, mas 2025 é hora de comprar ou vender?
Particularmente vejo imóveis como a melhor fonte de formação e proteção de patrimônio individual e familiar. A minha análise sobre alocação imobiliária parte sempre de uma visão de longo prazo. Sempre comprei em lançamentos, com foco em renda ou moradia quando prontos. Dados mostram que após entregues, os imóveis seguem uma curva de valorização ao longo dos 10 anos iniciais. A partir daí o ativo imobiliário fica mais exposto às dinâmicas de crescimento das cidades, à sua conservação, dentre outros diversos fatores.
Faça você mesmo um exercício:
Certamente essas respostas posicionam o que acreditamos para o mercado imobiliário de Salvador nos próximos anos: 2025, como há 5 anos atrás, é hora de comprar.
Rafael Rios é Sócio-Gestor da BRL Incorporadora, com mais de 400 unidades entregues ou em construção em Salvador e associada da Ademi/BA.
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